Ein Eigenheim kostet 2025 im Schnitt 360.000 Euro – etwa 6,4 Netto-Jahreseinkommen, eine beträchtliche Investition. Doch: Steigende Preise treffen auf stabile Zinsen – das eröffnet neue Chancen für Käufer. Aber wie finanziert man sicher? Matthias Zott, Bausparexperte von Schwäbisch Hall, erklärt, wie eine solide Baufinanzierung funktioniert und welche Rolle der Bausparvertrag dabei spielt.
Der Weg ins Eigenheim: So funktioniert die Baufinanzierung
Die wenigsten künftigen Hauseigentümer können eine Immobilie aus ihrem Vermögen bezahlen. Für die meisten macht also ein Immobilienkredit den Kauf von Haus oder Wohnung möglich. Einen Teil der Kosten sollten Immobilienkäufer allerdings bereits angespart haben – das so genannte Eigenkapital. „20 Prozent der Kaufsumme sollten Immobilienerwerber idealerweise bereits mitbringen. Denn: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Bonität – und umso günstiger die Konditionen für Kreditnehmer. Deshalb ist die frühzeitige Eigenkapitalbildung ein zentraler Baustein jeder tragfähigen Baufinanzierung“, erklärt Zott. Die Rückzahlung des Immobilienkredits erfolgt in monatlichen Raten aus Zins und Tilgung. Während der vereinbarten Sollzinsbindung bleibt der vereinbarte Zinssatz konstant. Nach Ablauf der Zinsbindung ist dann meist eine Anschlussfinanzierung nötig – und zwar zu den Konditionen, die dann am Markt gelten.
Die drei Eckpfeiler: Eigenkapital, Zinsbindung und Tilgung
Eigenkapital: Ein hoher Eigenanteil senkt die monatliche Belastung und kann zu besseren Finanzierungskonditionen verhelfen. Doch viele Sparer stoßen angesichts der hohen Preise an ihre Grenzen. Im Schnitt bringen Deutsche nur 13 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein. „Wichtig ist, dass mindestens die Kaufnebenkosten zum Beispiel für Notar, Makler oder Grunderwerbssteuer durch das Eigenkapital gedeckt sind. Sie liegen meist zwischen 10 und 15 Prozent“, weiß der Experte. Ein Beispiel: Ausgehend von den durchschnittlichen Kosten in Höhe von 360.000 Euro für ein Haus, ergibt sich inklusive Nebenkosten ein Betrag von rund 405.000 Euro. Käufer sollten also mindestens 45.000 Euro Eigenkapital mitbringen – idealerweise 81.000 Euro (20-Prozent-Regel).
Zinsbindung: „Eine Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren ist aktuell empfehlenswert, um sich die relativ günstigen Konditionen langfristig zu sichern“, rät Zott. Selbst bei künftig sinkenden Zinsen gibt es eine Option: „Nach zehn Jahren kann umgeschuldet werden.“ Ein Zusatz-Tipp vom Experten: „Clever ist, frühzeitig mit einem Bausparvertrag und günstigen Darlehenszinsen für die Anschlussfinanzierung vorzusorgen.“
Tilgung: Eine (zu) niedrige Tilgung verlängert die Kreditlaufzeit und erhöht die Gesamtkosten. Eine (zu) hohe Tilgung kann das monatliche Budget belasten. „Zwei bis drei Prozent Tilgung im Jahr sind sinnvoll. Sondertilgungen schaffen zusätzliche Flexibilität und sparen Kosten”, erklärt Zott. Bei vielen Banken – so wie Schwäbisch Hall – ist es zudem möglich, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen. „So ist man nochmals flexibler.“
Die Rolle des Bausparvertrags: Sicherheit und Planbarkeit
Ein Bausparvertrag kann auf verschiedene Weise Teil der Baufinanzierung sein: In der klassischen Variante spart man zunächst Eigenkapital im Bausparvertrag an. Anschließend erhalten Bausparer ein fest zugesichertes Darlehen zu einem bereits bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinssatz. Das schafft Sicherheit – besonders in Zeiten schwankender Bauzinsen.
Der Staat hilft mit: Zusätzlich können Bausparer von staatlichen Förderungen wie der Wohnungsbauprämie, der Arbeitnehmersparzulage, der Riester-Förderung und ggf. dem Schwäbisch Hall-Junge-Leute-Bonus profitieren. Extra-Tipp: „Besonders clever ist es, andere Sparformen wie Fondssparen oder ETFs mit einem Bausparvertrag zu kombinieren und für Sonderzahlungen zu nutzen“, ergänzt Zott.
Das Traumhaus ist schneller gefunden als gedacht? Auch kurzfristige Finanzierungen sind mit einem Bausparvertrag möglich: Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen kombiniert Sofortkredit und Bausparvertrag. Der Kredit wird sofort ausgezahlt, während der Kreditnehmer zunächst nur die Zinsen zahlt und parallel den Bausparvertrag bespart. Sobald dieser etwa zur Hälfte angespart ist, löst er den Sofortkredit ab. Ab diesem Zeitpunkt wird das Bauspardarlehen in Raten zurückgezahlt.
Baufinanzierung: (Staatliche) Förderung clever nutzen
Um die Kreditsumme zu verringern, können Käufer häufig auf staatliche, regionale und kommunale Förderprogramme zurückgreifen. Neben der Bausparförderung bieten das BAFA und die KfW verschiedene Programme. „Es lohnt sich, die Fördermöglichkeiten genau zu prüfen“, hält Zott fest. „Darüber hinaus können Eigenleistungen mit Unterstützung von Familie oder Freunden helfen, die Bau- oder Sanierungskosten zu begrenzen. Auch zusätzliche Sicherheiten wie eine Bürgschaft, beispielsweise der Eltern, oder die Abtretung einer Lebensversicherung können die Zinsen verringern.“
„Wer früh spart, finanziert später entspannter und ohne große Einschränkungen. Ein durchdachter Finanzierungsmix bietet Flexibilität und Sicherheit zugleich“, fasst Matthias Zott zusammen.
