Kann ich mir eine eigene Wohnung oder ein Haus leisten? Die Antwort hängt nicht nur vom Kaufpreis ab. Nebenkosten, laufende Ausgaben, die Höhe der monatlichen Rate und auch die Kompromissbereitschaft entscheiden, ob der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit wird. Mit der Schritt-für-Schritt-Anleitung von Thomas Billmann, Baufinanzierungsberater bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall, können Immobilieninteressierte ermitteln, wie viel Haus tatsächlich drin ist.
Als Faustregel gilt: Fürs Wohnen – inklusive aller laufenden Nebenkosten – sollte nicht mehr als die Hälfte des monatlichen Nettoeinkommens aufgewendet werden. Banken wie die Bausparkasse Schwäbisch Hall kalkulieren oft noch strenger und setzen die Obergrenze für die Kreditrate bei rund 30 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens an. Bevor der Traum vom Eigenheim konkrete Formen annimmt, ist also ein realistischer Blick auf die Finanzen das A und O. „In der Finanzplanung zählt nur das, was tatsächlich vorhanden ist – nicht der mögliche Lottogewinn, die erhoffte Erbschaft oder eine seit Jahren ausstehende Gehaltserhöhung. Ausgangspunkt sind die aktuellen, verlässlichen Zahlen: die derzeitige Kaltmiete und der Betrag, den man monatlich zusätzlich ausgeben könnte“, erklärt Thomas Billmann.
Schritt 1: Die monatliche Rate berechnen
Ausgangspunkt ist hier die Miete, die man aktuell zahlt, plus das verfügbare Nettoeinkommen (Summe aller Einnahmen minus Summe aller Ausgaben). Davon abgezogen werden:
· 200 Euro als Reserve für besondere Ausgaben
· 2,50 Euro pro Quadratmeter für Nebenkosten
· 1 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung bei Neubauten. Bei Altbauten kann die Instandhaltungsrücklage höher sein.
Ein Beispiel für eine Wohnung mit 120qm: 1.800 Euro Kaltmiete + 800 Euro verfügbares Nettoeinkommen = 2.600 Euro. Abzüglich 200 Euro Reserve, 300 Euro Nebenkosten und 120 Euro Rücklage bleiben 1.980 Euro für die monatliche Rate.
Schritt 2: Die maximale Kreditsumme ermitteln
Die Höhe des Kredits hängt von der monatlichen Rate, dem Zinssatz und der Tilgung ab. Dabei lautet die Formel: (Monatsrate x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung) = maximaler Kreditbetrag. Bei einer Monatsrate von 1.980 Euro, einem Zinssatz von 4 Prozent und einer Tilgung von 1,5 Prozent würde die maximale Kreditsumme 432.000 Euro betragen.
Schritt 3: Maximaler Kaufpreis ableiten
Zur maximalen Kreditsumme wird das vorhandene Eigenkapital addiert. Abgezogen werden:
· 5 Prozent Sicherheitsabschlag als Finanzpuffer
· 10 bis 15 Prozent für Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notar und Grunderwerbsteuer
Zusätzlich sollte ein Budget für notwendige Veränderungen, Anschaffungen oder kleinere Umbauten eingeplant werden. Auch laufenden Hausnebenkosten sollten mit 4 bis 8 Euro pro Quadratmeter in der Haushaltsplanung berücksichtigt werden, um die monatliche Belastung realistisch einzuschätzen. „Nicht zu vergessen sind einmalige Kosten wie der Umzug selbst oder eine mögliche Doppelbelastung, wenn für einige Monate noch Miete gezahlt wird, während das Darlehen bereits läuft. Wer diese Posten von Anfang an einplant, vermeidet unangenehme Überraschungen nach dem Einzug“, gibt der Schwäbisch Hall-Experte zu bedenken. Das Ergebnis zeigt, welche Preisklasse beim Hauskauf realistisch ist.
Flexibel bleiben und Chancen nutzen
Zum Schluss hat Thomas Billmann noch einen ermutigenden Rat parat: „Was tun, wenn das Budget kleiner ausfällt als gedacht? Dann gilt es, flexibel zu bleiben und sich gut vorzubereiten: etwa indem auch kleinere oder gebrauchte Immobilien in Betracht gezogen werden. Generell gilt: Frühzeitig das Gespräch mit einem Experten zu suchen, der den regionalen Markt kennt. Oft weiß er auch über Fördermittel von Bund oder Bundesland Bescheid, die den finanzierbaren Betrag erhöhen können. So lassen sich Chancen realistisch einschätzen und passende Lösungen finden.“
